בדיקת מורכבות הפרויקט:
נחוץ שמורכבות הפרויקט תיבדק עוד בשלבים הראשונים, הבדיקה תכלול שילוב של צרכים ואילוצים רבים כגון: חוקי עזר עירוניים, תכניות מתאר, תב”ע, ניתוח עלויות צפויות, מענה לדיירים ותיקים (בתמ”א 38), תשלומי שכירות בפרויקטים הדורשים את פינוי הדיירים הקיימים, תשלומי פיצויים לדיירים ותיקים ורוכשים חדשים. בנוסף יש להתחשב באילוצים הנדסיים, אילוצים גיאומטריים ושטחים, פונקציונאליות למגורים, ועוד.
שלב התכנון:
עוד בטרם תחילת הליך השיווק והבניה, מתקיים שלב ארוך אשר מהווה חלק חשוב וארוך מחיי הפרויקט והוא שלב התכנון. שלב זה הינו משוכה קשה להרבה יזמי נדל”ן, בעיקר ליזמים בתחילת דרכם וליזמי תמ”א 38. מדובר בתקופה ארוכה המתפרסת בד”כ על מספר שנים במהלכן היזם מוציא כספים רבים על מתכננים, יועצים, אישורים, אגרות, שכר עובדים וכד’ ומנגד לא מתקבלת אף תמורה מהפרויקט. בשלב זה יזמים רבים פונים לאפיקי מימון שונים אשר ברובם הינם אפיקי מימון חוץ בנקאיים. (וזאת מכיון שהבנקים בד”כ נכנסים למימון פרויקטי נדל”ן רק בתום השלב הזה, כאשר מתקבל היתר הבניה המיוחל וניתן לשווק את פרויקט הבניה). אפיקי מימון אלו הינם “משקולת” כבדה ליזמים כיוון שתשומות המימון הנדרשות בגינן הן גבוהות משמעותית מהחלופה הבנקאית ובלית ברירה הן מהוות מוצא ליזמים. אבל שימו לב, כיוון שכתוצאה מהפניה לגופי מימון אלו, נשחקת לעיתים רווחיות הפרויקט בצורה משמעותית, עד כדי אי עמידה בסף הרווחיות המינימאלי המהווה את כרטיס הכניסה המיוחל לליווי בנקאי. על כן חשוב לבצע תכנון פיננסי מדויק ומחושב של תמהיל אפיקי המימון, אשר מצד אחד ייתן “אויר לנשימה” ליזם הפרויקט בשלב התכנון אך מאידך ישמור על אחוזי רווחיות נאותים לפרויקט, כך שעתיד הפרויקט לא יפגע.
תקציב הפרויקט:
בשלב תכנון הפרויקט יש לבנות תקציב כולל ומפורט לפרויקט אשר ממנו ייגזר תזרים המזומנים הספציפי של הפרויקט, התקציב צריך להיבנות בצורה מפורטת ומדויקת בהתבסס על “דוח אפס” שהכין שמאי מוסמך. הנתונים צריכים להיות כמה שיותר מדויקים ולהתבסס על חוזים, הסכמים, והצעות מחיר שהתקבלו בפועל ולהימנע במידת האפשר מהערכות. במידה ונדרשים לביצוע הערכות יש לבצעם על סמך נתונים שנצברו אצל היזם בפרויקטים שביצע בזמן, במיקום ובהיקף קרובים ככל הניתן לפרויקט הנוכחי. בתקציב יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות ברמה מספקת על מנת שלא תפגע רווחיות הפרויקט במידה והן יתרחשו. הכנסות הפרויקט צריכות לשקף את מצב השוק בעיתוי, במיקום ואופי הפרויקט למועד הכנת התקציב תוך שיקלול צפי השוק למועד השיווק בפועל.
ניהול תזרים המזומנים:
נגזרת התקציב הוא תזרים המזומנים של הפרויקט, אשר יוצא מתוך התקציב ומשקלל בתוכו את עיתוי ההוצאות בהתאם לאבני הדרך של תשלומי הספקים השונים בפרויקט, בהתאם להסכמים שנסגרו עימם. כמו כן הכנסות הפרויקט משוקללות בהתאם לצפי ולקצב שיווק הדירות בפרויקט ובהתאם לצפי תקבולי הדיירים בהתאם להסכמי המכר שעתידים להיחתם איתם. (בד”כ היזם יודע כבר בשלב התכנון את אופי שיווק הפרויקט ואילו הסכמי מכר בדעתו לבצע עם הרוכשים הפוטנציאליים). קצב תקבולי הכספים מהרוכשים תלוי באופן ישיר בקצב התקדמות הבניה, על כן, יש לבצע כבר בשלבים המקדמיים של הפרויקט גאנט ביצוע לפרויקט, אשר שילובו עם הסכמי המכר יכול לתת תחזית טובה לתזרים ההכנסות בפרויקט.
שלב הבניה:
שלב הבניה עצמו הוא תהליך מאתגר המשלב אילוצים הנדסיים מורכבים, כאלה שנצפו וכאלה שלא, יכולת מימוש בניה באיכות טובה, תקנית ובטיחותית, ניהול תכנית עבודה ואינטגרציה, רתימת העוסקים במלאכה (קבלן, מפקח, אדריכל, ספקים ועוד רבים..), עמידה בתקציב, ניהול דיירים ותיקים (בתמ”א 38) ורוכשים חדשים ופוטנציאלים, התאמה מתמדת בין הבנייה לצרכי השיווק ועוד.
מורכבותו של פרויקט נדל”ן ובעיקר שלב הביצוע בפועל של הפרויקט מחייבים את היזם לבצע תזרים הדוק ונושם לפרויקט אשר ישקף כל שינוי שקורה בפועל וייתן ליזם תמונה מדויקת ויכולת היערכות לשינויים וזיהוי מגמות בפרויקט.
איחוד פרויקטים ליזם הבניה:
תזרימי המזומנים של כל הפרויקטים שמבצע היזם יאוחדו לכדי תזרים אחד כולל שייתן ליזם תמונה כוללת על מצב העסק שלו ובמידת הצורך ייתן לו את היכולת לבצע ניוד תשומות בין הפרויקטים השונים לטובת הצלחת החברה בכללותה.
השלבים שתוארו לעיל הינם נכונים ותקפים לכלל סוגי פרויקטי הנדל”ן המקובלים בישראל, כגון: יזמות בניה, קבוצת רכישה, התחדשות עירונית על שלל אופניה (תמ”א 38 1, תמ”א 38 2, פינוי בינוי). כמו כן שלבים אלו יכולים לתת מענה גם לאדם הפרטי המבצע פרויקט נדל”ן אישי ולא במסגרת מסחרית.
הקפדה של היזם על הקווים המנחים שהוצגו לעיל, יצמצמו את הסיכונים בפרויקט וייתנו ליזם כלים טובים לשליטה ובקרה על הפרויקט כמו גם יכולת לזהות ולהתמודד עם משברים שיצוצו במהלך חיי הפרויקט.
